מישוב חברה לפיתוח והשקעות בע"מ נ' אהרוני רינה ואח'

פסק דין

תביעה כספית על סך 458,976 ₪, שעניינה החזר היטל השבחה ששולם במסגרת עסקה במקרקעין.

רקע

א.התובעת היא חברה פרטית (בפרוק), אשר בזמנים הרלוונטיים לתביעה עסקה בבניה ויזמות נדל"ן. הנתבעים היו במועדים הרלוונטיים לתביעה הבעלים של מקרקעין בהוד השרון, הידועים כחלקה 54 בגוש 6412. בשנת 1992 אושרה תב"ע בחלקה זו, על פיה חולקה החלקה ל-24 מגרשים אשר בכל אחד מהם ניתן לבנות 2 יחידות דיור. ביום 13.6.93 נכרתו בין הצדדים שני הסכמים כדלקמן:

(1)חוזה מכר (להלן: "חוזה המכר", נספח א' לתצהיר הנתבעים), לפיו מכרו הנתבעים לתובעים חלק מהחלקה שבבעלותם. בידי הנתבעים נותרו חלקות 7,4,1, ו-10.

(2)הסכם שירותי בניה (להלן: "הסכם שירותי הבניה" או "הסכם הבניה", נספח א' לתצהיר התובעת) על פיו הוסכם כי התובעת תבנה שתי יחידות דיור (קוטג'ים), על חלקה מס' 10 השייכת לנתבעים.

ב.בשנת 1995, מצא מנהל התובעת דאז את מותו בנסיבות טראגיות. תחתיו, מונה מנהל חדש. בינו ובין הנתבעים נתגלעו מחלוקות בנוגע להתחייבויות השונות שנטלו הצדדים על עצמם. ביום 11.12.96 נחתם בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: "התוספת" או "הסכם 1996", נספח ב' לתצהירי הצדדים).

ג.הוועדה המקומית לתכנון ובניה "הדרים", דרשה תשלום היטל השבחה בסך 203,843 ₪, עבור חלקה 10 (להלן – ההיטל). ביום 28.1.98, שילמה התובעת את הסך האמור וכבר למחרת שלחה לנתבעים דרישה להחזר התשלום. הנתבעים סרבו לשלם את ההיטל והתכחשו לחבותם הנטענת. דרישה נוספת שנשלחה לא נענתה.

ד.ביסוד המחלוקת בין הצדדים עומדת פרשנות ההסכמים בשאלה על מי חלה חובת תשלום היטל ההשבחה בחלקה 10.

התביעה

ה.התובעים טוענים כי בהסכם שירותי הבניה נקבעו במפורש כל התשלומים בהם התחייבה התובעת לשאת. תשלום ההיטל הוא נפרד ועצמאי, ומשלא נקבע כי התובעים חבים בתשלומו, הרי שלא הייתה כוונה כזו מלכתחילה. הנתבעים הם בעלי הזכויות בקרקע ולפיכך הם הצריכים לשאת בתשלום ההיטל, שהושת על בעלי המקרקעין בגין שינוי יעוד בתוכנית המתאר, עוד בטרם נחתם הסכם בין הצדדים. הימנעות הנתבעים מתשלום ההיטל והתחמקותם מהשבת התשלום מהווה הפרת הסכם והתעשרות שלא כדין על חשבון התובעים.

ו.מלשונו של חוזה המכר, ובהתחשב בהגדרת הממכר בחוזה, לא עולה כי על התובעת לשאת בתשלום ההיטל. בסעיף 15 לחוזה עליו מתבססים הנתבעים לא הוזכרו "המגרש" או "חלקה 10" כלל. החוזה מתייחס רק לחלקות שנרכשו על ידי התובעים ותו לא.

ז.לנתבעים גרסה כבושה שהועלתה לראשונה בתצהירי העדות הראשית, לפיה חבות התובעת בתשלום היטל ההשבחה בגין חלקה 10 נקבעה בתוספת משנת 1996. בסעיף 4.2.1 לתוספת נקבע במפורש כי אין בו כדי להוסיף או לגרוע מהוראות סעיף 4ג להסכם שרותי הבניה. תשלום היטל ההשבחה שנקבע בהסכם 1996 מחייב את התובעת בתשלום ההיטל עבור "השטח הכלוא", הכולל חלקות שנרכשו ע"י התובעת. חלקה 10 לא נרכשה ע"י התובעת, ונותרה בבעלות הנתבעים.

ח.גרסת הנתבעים, לפיה היטל ההשבחה חל על התובעת בנוסף לתמורה הנקובה בחוזה, סותרת את הדיווח שהוגש למס שבח, בו לא מופיע סכום ההיטל כחלק מסכום המכירה. ויתור, מניעות והשתק מאיינים הסתמכות על גרסה כבושה וסותרת.

ההגנה

ט.ההתקשרות בין הצדדים הייתה בעסקה כוללת אחת, ושני המסמכים לעיל (חוזה המכר והסכם הבנייה) נחתמו באותו יום וביחס לאותם מקרקעין. בהסכם 1996 אשררה התובעת עובדה זו. התובעת התחייבה במפורש לשאת בתשלום כל ההוצאות והתשלומים הנדרשים לצורך הוצאת היתר בניה ביחס לחלקה 10. במבוא להסכם הבניה הודתה התובעת כי היא בדקה אישית את פרטי התוכנית המתייחסת למגרש וכי היא מכירה היטב את כל פרטי התכנון העתידי לגבי החלקה והמגרש. חובת תשלום היטל ההשבחה היא בהתאם לתב"ע שאושרה ביחס למגרש כולו. התובעת הודתה בסעיף 15 לתצהירה ובהודעתה מיום 29.11.1998 כי היטל ההשבחה הוא חלק מההוצאות והתשלומים הנדרשים להוצאת היתר בניה.

י.העובדה כי סכום היטל ההשבחה אינו מופיע כחלק מסכום המכירה בטופס הדיווח של מס השבח אינה מלמדת על חובת הנתבעים בתשלומו. הטופס שותק בכל הנוגע לרכיב ההשבחה, ובחלקים המתייחסים לתמורה ישנה הפניה לחוזה המכר. בנוסף, גם לשיטת התובעת יש להוסיף לתמורה את סכום היטל ההשבחה המתייחס ליתרת המגרש, לגביו אין מחלוקת כי היטל ההשבחה הושת על התובעת ושולם על ידה.

יא.טענת הנתבעים אינה טענה חדשה או כבושה. הטענה הועלתה בכתב ההגנה המתוקן, ומשאושרה הגשתו, אין לתובעת פתחון פה בעניין. התנהלות התובעת נעשית בחוסר תום לב. החל ממועד חתימת ההסכמים בין הצדדים הפרה התובעת את התחייבויותיה כלפי הנתבעים באי תשלום סכומים המגיעים לנתבעים, פגמים ואי התאמות שנתגלו בקוטג'ים שבנתה עבור הנתבעים, והשתהות במשך כ 6.5 שנים עד להגשת התביעה.

ראיות הצדדים

יב.מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר אבי דובזינסקי, מנהלה הנוכחי של התובעת, והוגשו המסמכים הבאים: התב"ע החלה על המקרקעין; תשובות הנתבעים לשאלון; מסמכי מיסוי מקרקעין.